Luật sư Phạm Kỳ Dương cho rằng, trường hợp thực hiện giao dịch căn hộ tại dự án không có bảo lãnh ngân hàng, khách hàng có thể chịu những rủi ro.
Như đã thông tin ở bài trước, dự án chung cư Housinco Premium (đường Nguyễn Xiển, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, TP. Hà Nội) do Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà Hà Nội số 35 làm chủ đầu tư đang vấp phải sự nghi ngờ trong vấn đề bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng.
 |
| Dự án chung cư Housinco Premium. |
Tuy nhiên, khi được phỏng vấn về vấn đề này, người phụ trách pháp chế của công ty chủ đầu tư hứa với PV: “Bên anh sẽ cung cấp cho bên em sớm nhất có thể về việc này bằng văn bản”. Nhưng sau rất nhiều ngày chờ đợi chúng tôi vẫn chưa nhận được câu trả lời từ phía đơn vị.
Để bảo vệ quyền lợi của khách hàng, PV Môi trường và Đô thị Việt Nam điện tử đã tham vấn ý kiến của các luật sư, chuyên gia pháp lý.
 |
| Luật sư Phạm Kỳ Dương – Công ty Luật XTVN. |
Luật sư Phạm Kỳ Dương – Công ty Luật XTVN cho biết, hiện nay pháp luật đã có quy định về việc bảo lãnh các dự án nhà ở hình thành trong tương lai trước khi mua, cho thuê. Cụ thể: Theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng”.
Theo luật sư, việc ban hành quy định các dự án nhà ở hình thành trong tương lai khi mua, thuê phải có bảo lãnh từ phía ngân hàng là nhằm mục đích giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà, ngăn chặn việc huy động vốn bừa bãi, chiếm dụng và sử dụng vốn sai mục đích đối với các chủ đầu tư. Ngoài ra, bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả khoản tiền mà chủ đầu tư đã nhận ứng trước của bên mua/ thuê mua nhà dự án trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo quy định tại hợp đồng bán, thuê mua nhà, hướng đến thị trường BĐS phát triển lành mạnh.
Thưa luật sư, đối với trường hợp thực hiện giao dịch căn hộ tại dự án không có bảo lãnh ngân hàng thì khách hàng có khả năng chịu những rủi ro nào?
Theo quy định khi ký hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng, ngân hàng phải cam kết bảo lãnh cho bên mua bằng chứng thư bảo lãnh và gửi đến cho bên mua. Song do không có quy định chế tài nên đa phần chủ đầu tư né bảo lãnh từ ngân hàng thì khách hàng có thể gặp rủi ro như: Chủ đầu tư huy động vốn bừa bãi, chiếm dụng và sử dụng vốn sai mục đích; tránh được rủi ro bị mất vốn khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết.
Vậy, hình thức xử phạt đối với chủ đầu tư được quy định ra sao?
Pháp luật đã quy định mới yêu cầu NHTM phải phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua trên cơ sở hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Điểm d khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: “Bán hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định”.
Điểm h khoản 6 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định biện pháp khắc phục: “Buộc hoàn trả kinh phí (nếu có yêu cầu), buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) đối với hành vi quy định tại điểm c, điểm d khoản 3 Điều này”.
Liên quan vấn đề trên, luật sư kiến nghị như thế nào với khách hàng nhằm tránh rủi ro?
Khi mua bất động sản là tài sản hình thành trong tương lai, khách hàng cần quan tâm đến 3 yếu tố đó là: Giấy phép xây dựng của dự án; Dự án đã được Sở xây dựng cho phép bán hay chưa; Dự án đã được ngân hàng bảo lãnh trong việc bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa?
Trong các yếu tố nói trên thì yếu tố thứ ba rất quan trọng, do đây là một trong những căn cứ để bảo vệ quyền lợi trực tiếp cho người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành được việc bàn giao nhà đúng tiến độ.
Trên thực tế, ngân hàng sẽ chỉ phát hành bảo lãnh cho người mua nhà trong dự án của chủ đầu tư khi chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật (có giấy phép xây dựng, có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán/cho thuê mua…), đồng thời, cung cấp đủ hồ sơ cần thiết (Hợp đồng mua/thuê mua nhà ở…) làm cơ sở cho việc phát hành bảo lãnh.
Nếu ngân hàng đã đồng ý phát hành bảo lãnh, ngân hàng sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (hoàn trả lại tiền cho người mua nhà) trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao đúng hạn như đã cam kết với người mua. Văn bản bảo lãnh có giá trị pháp lý của ngân hàng cho người mua nhà là Thư bảo lãnh và không phải là công văn mang tính chất đề nghị, hồi đáp.
Từ các vấn đề phân tích ở trên, khách hàng khi có nhu cầu mua căn hộ thuộc các dự án nhà ở nên xem xét kỹ về các khía cạnh pháp lý để lựa chọn các dự án phù hợp cho nhu cầu mua căn hộ của mình, đồng thời hạn chế được tối đa các các tranh chấp có thể phát sinh làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà khi chủ đầu tư không thể bàn giao căn hộ đúng tiến độ cam kết.
Ngoài ra, nếu khách hàng mua căn hộ mà không có bảo lãnh của ngân hàng thì để đảm bảo quy định được thực thi nghiêm túc, khách hàng cần đề nghị quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng như sau: “Chủ đầu tư phải cam kết nghĩa vụ tài chính của mình trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai về việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua”. Bên cạnh đó, cũng cần bổ sung quy định cơ quan quản lý giám sát hay xử phạt nếu các bên không thực hiện nghĩa vụ này.
Về người mua nhà, thay vì đóng tiền trực tiếp cho chủ đầu tư như trước đây thì có thể đóng tiền cho ngân hàng, ngân hàng sẽ giải ngân cho dự án theo đúng tiến độ thi công. Điều này bảo đảm dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, bảo vệ được người mua nhà mà không làm tăng chi phí hình thành sản phẩm bất động sản. Quy định này cần phải được thực thi triệt để và tuyên truyền rộng rãi để người mua nhà “chọn mặt gửi vàng”, cũng như để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Xin cảm ơn luật sư về những chia sẻ trên!
