KẾ THỪA QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ ĐỐI VỚI BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1. Khái quát về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS là việc chủ đầu tư kinh doanh BĐS cũ chuyển giao toàn bộ hoặc một phần vốn và quyền thực hiện dự án kinh doanh BĐS cho chủ đầu tư kinh doanh BĐS mới. Trong đó, chủ đầu tư kinh doanh BĐS mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện dự án, kế thừa những quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trước với toàn bộ dự án (hoặc một phần dự án) đối với dự án được chuyển giao để đầu tư kinh doanh.

2. Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS có một số đặc điểm cơ bản sau:

Một là, giá chuyển nhượng dự án không phản ánh giá trị thực của hàng hoá dự án đầu tư kinh doanh BĐS. Do không thể đánh giá giá trị thực của dự án kinh doanh BĐS vì đặc điểm hàng hoá vô hình, nên chỉ có thể xác định giá trị dự án kinh doanh BĐS qua khả năng thu lợi từ dự án hoặc hiệu quả vốn đầu tư.

Hai là, giao dịch chuyển nhượng dự án bị tác động bởi những thay đổi của thị trường BĐS. Bởi dự án BĐS được xem như là một loại BĐS, nên, nếu thị trường BĐS phát triển minh bạch thì giao dịch chuyển nhượng ổn định, cân bằng; ngược lại, giao dịch chuyển nhượng sẽ trở nên mang nhiều rủi ro, cung không đủ cầu nếu thị trường BĐS nhiều tiêu cực, không cân đối. Đặc biệt, thị trường BĐS thường biến động thất thường, những “cơn sốt nhà đất” thường xảy ra cùng với nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế và theo chu kì. Cụ thể: các giao dịch chuyển nhượng sẽ diễn ra thường xuyên, sôi động, nhanh chóng nếu thị trường BĐS sôi động và ngược lại.

Ba là, giao dịch chuyển nhượng dự án có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn, tài chính. Vì, để thực hiện chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư cần huy động một lượng vốn nhất định, đồng thời là nguồn cung một lượng tương đối người lao động và các loại hàng hoá xây dựng liên quan. Do vậy, dao động của thị trường này có ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.

Bốn là, giao dịch chuyển nhượng dự án chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. QSDĐ là một loại hàng hoá đặc biệt nhất thiết cần sự điều chỉnh của quy phạm pháp luật nhất định. Thêm vào đó, chuyển nhượng dự án là một trong các loại giao dịch về QSDĐ, nên luôn chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ bởi hệ thống pháp luật về BĐS.

Năm là, hoạt động này do các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực hiện. Để trở thành chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS, tất yếu phải thoả mãn các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020. Theo đó, chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng dự án phải là doanh nghiệp trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua NĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

3. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS.

Điều 52 Luật Kinh doanh BĐS quy định quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng dự án và bên nhận chuyển nhượng dự án.

Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS được quy định tại khoản 1 như sau:

Thứ nhất, khi chủ đầu tư xin cấp dự án thì chủ đầu tư có các quyền và nghĩa vụ theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép thực hiện dự án. Do vậy, khi chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác thì các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư cũng phải được chuyển giao theo sang cho chủ thể nhận chuyển nhượng. Đây là nghĩa vụ chính của chủ đầu tư dự án và việc thực hiện nghĩa vụ này của chủ đầu tư tạo tiền đề, cơ sở để bên nhận chuyển nhượng dự án được phép tiến hành các hoạt động đầu tư đối với dự án.

Thứ hai, khi chủ đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS thì chủ đầu tư cần phải thực hiện một số công việc. Đầu tiên là chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng. Hồ sơ giấy tờ là những tài liệu cần thiết mà chủ đầu tư phải chuyển giao sang cho bên nhận chuyển nhượng. Đây thường là những hồ sơ liên quan đến việc được cấp giấy phép đầu tư thực hiện dự án; hồ sơ quy hoạch dự án,… Những giấy tờ này có ý nghĩa quan trọng đối với bên nhận chuyển nhượng dự án trong quá trình họ tiếp tục thực hiện dự án cũng như khi bên nhận chuyển nhượng tiến hành ký kết các hợp đồng với chủ thể khác liên quan đến dự án BĐS. Ngoài ra, cần thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án không chỉ có đối với bên nhận chuyển nhượng dự án mà chủ đầu tư dự án còn có các nghĩa vụ với khách hàng và các bên liên quan tới phần dự án chuyển nhượng. Theo đó, việc chuyển nhượng dự án có ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của khách hàng cũng như của các bên liên quan khác; do đó, chủ đầu tư có nghĩa vụ phải thông báo kịp thời, đầy đủ và công khai tới khách hàng và các bên liên quan tới dự án. Các nội dung chủ đầu tư cần thông báo như sau: phần dự án chuyển nhượng, chủ thể nhận chuyển nhượng dự án, thời gian chuyển nhượng dự án, danh sách các khách hàng và chủ thể khác có liên quan đến phạm vi phần dự án chuyển nhượng,…

Ngoài nghĩa vụ thông báo, chủ đầu tư dự án còn có nghĩa vụ giải quyết thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng. Đây là quy định nhằm bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan tới phần dự án chuyển nhượng. Quyền và lợi ích của khách hàng và các bên liên quan sẽ được bảo đảm, duy trì như trước khi chủ đầu tư chuyển nhượng dự án. Để thực hiện nghĩa vụ này, khi chủ đầu tư chuyển nhượng dự án thì cần thoả thuận rõ đối với bên nhận chuyển nhượng để bàn giao các hoạt động, công việc mà bên nhận chuyển nhượng cần phải tiến hành để bảo đảm quyền lợi cho khách hàng và cho các bên liên quan khác.

Thứ ba, khi nhận chuyển nhượng dự án BĐS thì tài sản mà bên nhận chuyển nhượng quan tâm hàng đầu đó chính là QSDĐ. Khi chuyển nhượng dự án BĐS thì bên chuyển nhượng cần phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm các thủ tục chuyển QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng.

Thứ tư, trong trường hợp chủ đầu tư chỉ chuyển nhượng một phần dự án BĐS, nhằm bảo đảm thiết kế tổng thể của dự án, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng phải tiếp tục thực hiện dự án theo đúng tiến độ và quy hoạch. Đây là một quyền năng quan trọng của chủ đầu tư để bảo đảm dự án BĐS được hoàn thành theo đúng quy hoạch ban đầu, bảo đảm sự thống nhất của toàn dự án[1].

Thứ năm, khi chủ đầu tư thực hiện dự án BĐS, họ có nhiều loại nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, như: nghĩa vụ liên quan đến trả tiền thuê đất hoặc được giao đất; nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ hoạt động kinh doanh, sản xuất; các nghĩa vụ liên quan đến thuế môi trường,… Do đó, chủ đầu tư cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo yêu cầu: đúng thời hạn và đúng số tiền cần nộp.

3. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS.

Điều 52 Luật Kinh doanh BĐS quy định quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng dự án và bên nhận chuyển nhượng dự án.

Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS được quy định tại khoản 1 như sau:

Thứ nhất, khi chủ đầu tư xin cấp dự án thì chủ đầu tư có các quyền và nghĩa vụ theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép thực hiện dự án. Do vậy, khi chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác thì các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư cũng phải được chuyển giao theo sang cho chủ thể nhận chuyển nhượng. Đây là nghĩa vụ chính của chủ đầu tư dự án và việc thực hiện nghĩa vụ này của chủ đầu tư tạo tiền đề, cơ sở để bên nhận chuyển nhượng dự án được phép tiến hành các hoạt động đầu tư đối với dự án.

Thứ hai, khi chủ đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS thì chủ đầu tư cần phải thực hiện một số công việc. Đầu tiên là chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng. Hồ sơ giấy tờ là những tài liệu cần thiết mà chủ đầu tư phải chuyển giao sang cho bên nhận chuyển nhượng. Đây thường là những hồ sơ liên quan đến việc được cấp giấy phép đầu tư thực hiện dự án; hồ sơ quy hoạch dự án,… Những giấy tờ này có ý nghĩa quan trọng đối với bên nhận chuyển nhượng dự án trong quá trình họ tiếp tục thực hiện dự án cũng như khi bên nhận chuyển nhượng tiến hành ký kết các hợp đồng với chủ thể khác liên quan đến dự án BĐS. Ngoài ra, cần thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án không chỉ có đối với bên nhận chuyển nhượng dự án mà chủ đầu tư dự án còn có các nghĩa vụ với khách hàng và các bên liên quan tới phần dự án chuyển nhượng. Theo đó, việc chuyển nhượng dự án có ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của khách hàng cũng như của các bên liên quan khác; do đó, chủ đầu tư có nghĩa vụ phải thông báo kịp thời, đầy đủ và công khai tới khách hàng và các bên liên quan tới dự án. Các nội dung chủ đầu tư cần thông báo như sau: phần dự án chuyển nhượng, chủ thể nhận chuyển nhượng dự án, thời gian chuyển nhượng dự án, danh sách các khách hàng và chủ thể khác có liên quan đến phạm vi phần dự án chuyển nhượng,…

Ngoài nghĩa vụ thông báo, chủ đầu tư dự án còn có nghĩa vụ giải quyết thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng. Đây là quy định nhằm bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan tới phần dự án chuyển nhượng. Quyền và lợi ích của khách hàng và các bên liên quan sẽ được bảo đảm, duy trì như trước khi chủ đầu tư chuyển nhượng dự án. Để thực hiện nghĩa vụ này, khi chủ đầu tư chuyển nhượng dự án thì cần thoả thuận rõ đối với bên nhận chuyển nhượng để bàn giao các hoạt động, công việc mà bên nhận chuyển nhượng cần phải tiến hành để bảo đảm quyền lợi cho khách hàng và cho các bên liên quan khác.

Thứ ba, khi nhận chuyển nhượng dự án BĐS thì tài sản mà bên nhận chuyển nhượng quan tâm hàng đầu đó chính là QSDĐ. Khi chuyển nhượng dự án BĐS thì bên chuyển nhượng cần phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm các thủ tục chuyển QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng.

Thứ tư, trong trường hợp chủ đầu tư chỉ chuyển nhượng một phần dự án BĐS, nhằm bảo đảm thiết kế tổng thể của dự án, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng phải tiếp tục thực hiện dự án theo đúng tiến độ và quy hoạch. Đây là một quyền năng quan trọng của chủ đầu tư để bảo đảm dự án BĐS được hoàn thành theo đúng quy hoạch ban đầu, bảo đảm sự thống nhất của toàn dự án[1].

Thứ năm, khi chủ đầu tư thực hiện dự án BĐS, họ có nhiều loại nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, như: nghĩa vụ liên quan đến trả tiền thuê đất hoặc được giao đất; nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ hoạt động kinh doanh, sản xuất; các nghĩa vụ liên quan đến thuế môi trường,… Do đó, chủ đầu tư cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo yêu cầu: đúng thời hạn và đúng số tiền cần nộp.

Thứ sáu, xuất phát từ bản chất của thoả thuận chuyển nhượng dự án BĐS là hợp đồng là hợp đồng chuyển nhượng dự án BĐS; do đó, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng được toàn quyền thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng miễn sao các nội dung này không vi phạm pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Các bên trong hợp đồng chuyển nhượng dự án BĐS phải tuân theo các nội dung về quyền và nghĩa vụ mà họ đã cam kết trong hợp đồng hoặc theo quy định của luật thì họ phải chịu trách nhiệm dân sự được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015.

4. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS được quy định tại khoản 2 như sau:

Một là, bên nhận chuyển nhượng có quyền và nghĩa vụ kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng.

Hai là, căn cứ nguyên tắc việc chuyển nhượng dự án BĐS không được làm thay đổi tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt, bên nhận chuyển nhượng phải triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng tự ý thay đổi tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt thì phải tự chịu trách nhiệm trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nếu bên nhận chuyển nhượng có nguyện vọng điều chỉnh dự án cho phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh của họ thì phải làm hồ sơ xin điều chỉnh dự án và gửi tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chờ phê duyệt.

Ba là, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tiến độ, tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dựng trong trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án BĐS. Đây là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng dự án nhằm bảo đảm cho dự án được thực hiện theo đúng quy định tổng thể ban đầu, tránh việc làm thay đổi ảnh hưởng tới tổng thể dự án đã được quy hoạch.

Bốn là, giống như bên chuyển nhượng dự án, bên nhận chuyển nhượng dự án phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật. Các nghĩa vụ chủ yếu liên quan tới thuế cũng như các khoản phí, lệ phí mà bên nhận chuyển nhựng phải nộp khi nhận chuyển nhượng dự án cũng như khi tiến hành thực hiện dự án.

Ngoài các quyền và nghĩa vụ cơ bản kể trên, các bên trong hợp đồng hoàn toàn có quyền tự do thoả thuận các quyền và nghĩa vụ khác như nghĩa vụ cung cấp thông tin, nghĩa vụ quảng cáo, nghĩa vụ bồi thường, nghĩa vụ trả tiền phạt, nghĩa vụ thanh toán các chi phí khác,…

Có thể thấy: Luật kinh doanh BĐS mới chỉ đặt ra vấn đề quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng mà không đề cập đến quyền, nghĩa vụ của khách hàng của dự án, quyền, nghĩa vụ của ngân hàng khi chủ đầu tư cũ có quan hệ thế chấp, bảo lãnh với ngân hàng.

Khi chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư cũ chuyển giao cho nhà đầu tư mới các tài sản, quyền và nghĩa vụ liên quan đến phần dự án được chuyển giao. Pháp luật dân sự quy định việc chuyển giao nghĩa vụ phải được sự đồng ý của bên có quyền nhưng thực tế quyền của các chủ thể có liên quan đến dự án, chủ yếu là ngân hàng và khách hàng trong quan hệ với chủ đầu tư lại là nội dung không được pháp luật quan tâm khi xây dựng quy định về việc cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư. Điều này thể hiện sự mâu thuẫn với pháp luật dân sự, không tôn trọng ý chí của bên có quyền, không cho bên có quyền thể hiện ý chí phản đối đối với việc chuyển giao nghĩa vụ.

Trường hợp, nhà đầu tư gây ra thiệt hại nặng nề cho khách hàng, chuyển nhượng một dự án cho nhiều người, lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng. Về mặt pháp lý chủ đầu tư dự án chỉ phải chịu trách nhiệm hình sự về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản với những vi phạm đã gây ra cho những nhà đầu tư khác và khách hàng. Đây là một cơ chế còn bỏ ngỏ trong khi thực tế xảy ra khá nhiều, khách hàng vẫn phải chịu thiệt hại và tự khắc phục khó khăn.