1. Việc đặt cọc giữ chỗ đã và đang diễn ra tại nhiều dự án bất động sản chưa đủ điều kiện về pháp lý là vi phạm pháp luật.
Cụ thể, tại khoản 1 Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định cấc hành vi bị cấm:
“Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này” và tại Khoản 5 Điều 8 Luật này cũng quy định hành vi bị cấm: “Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.”
Theo đó, căn cứ Điều 69 Luật nhà ở; Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ; và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng đã quy định:
Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán.
Như vậy, việc ký hợp đồng huy động vốn mà chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định này là trái pháp luật.
2. Về chế tài xử lý hành vi này hiện tại chưa có quy định cụ thể,chỉ mang tính chất chung chung: Tại Khoản 1 Điều 179 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định: “Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.”
3. Người mua nhà theo hình thức nêu trên sẽ tiềm ẩn những rủi ro nhất định, cụ thể là:Việc chủ đầu tư ký hợp đồng đặt tiền giữ chỗ với khách hàng chỉ là chiêu trò chiếm dụng vốn trái phép, có lợi rất nhiều cho chủ đầu tư, tiềm ấn rủi ro cho người mua, khiến thị trường bất động sản bất ổnThời gian gần đây, có rất nhiều chủ đầu tư dùng mọi chiêu trò để thu hút người mua ký hợp đồng đặt tiền giữ chỗ, thậm chí cho phép người mua lướt sóng ngay trong thời gian giữ chỗ như báo chí nêu. Vậy thì, bản chất thực sự và lợi ích của chủ đầu tư là gì khi khi ký hợp đồng giữ chỗ với khách hàng? Đâu là rủi ro của khách hàng?
Thứ nhất: Khách hàng không biết và không ai biết khi nào chủ đầu tư mới thông báo và công bố mở bán dự án đã đặt chỗ, chỉ có chủ đầu tư mới biết, nhà nước cũng không thể can thiệp đượcSau khi ký hợp đồng đặt tiền giữ chỗ, người mua chỉ biết chờ đợi theo lời hứa của chủ đầu tư/bên môi giới, nhưng hứa rồi lại hứa không biết hứa đến khi nào. Còn chủ đầu tư thì có rất nhiều lý do để không vội vàng mở bán bởi vì: Dự án chưa thể triển khai vì nhiều lý do như thiếu vốn, vướng pháp lý, … hoặc chưa hoàn thiện hạ tầng để đủ điều kiện để mở bán theo quy định; nếu chờ càng lâu thì càng thêm nhiều người đặt chỗ và có thêm tiền để đầu tư; để cho khách hàng chờ thì chủ đầu tư/bên môi giới cũng không bị thiệt hại gì.
Thứ hai: Không có gì đảm bảo chắc chắn người đã đặt chỗ sẽ mua được sản phẩm tại dự án đã đặt chỗMột số chủ đầu tư lý giải, việc cho đặt tiền giữ chỗ trước khi xong hạ tầng nhằm giúp họ khảo sát nhu cầu của khách hàng và thị trường một cách chính xác nhất, từ đó họ định hình được giá trị sản phẩm, cũng như hoạch định kế hoạch triển khai xây dựng dự án, điều chỉnh dự án nếu cần.
Giả sử, nếu không có người đặt chỗ hoặc số lượng đặt chỗ rất ít và phản ứng của người mua và thị trường không tích cực, thì chắc chắn dự án này sẽ phải chờ rất lâu hoặc bị dừng triển khai do nguy cơ ế sản phẩm, thu hồi vốn lâu và bị lỗ nếu triển khai đầu tư. Khi đó người đặt chỗ chỉ biết chờ đợi, còn chủ đầu tư sẽ bưng bít thông tin về dự án vì nếu khách hàng biết, chủ đầu tư phải hoàn trả lại toàn bộ tiền nhận đặt chỗ cho khách hàng. Ngược lại, số lượng người đặt chỗ rất lớn và vượt quá số lượng sản phẩm dự án, thì chủ đầu tư sẽ phải từ chối bán cho một số người hoặc cho khách hàng bốc thăm may rủi hoặc cho đấu giá, nên vô tình mặc dù đã đặt giữ chỗ, nhưng một số người đặt chỗ vẫn không thể mua được sản phẩm đã đặt chỗ.
Thứ ba: Người đặt chỗ tự hại mình vì giúp chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá bán khi mở bán lần đầu
Khi có nhiều người đặt chỗ và số lượng người đặt chỗ vượt quá số lượng sản phẩm của dự án và phản ứng của người mua tích cực, thì chủ đầu tư chắc chắn sẽ có cơ sở để ấn định giá rất cao khi mở bán lần đầu nhằm tăng lợi nhuận. Như vậy, vô tình người đặt chỗ đã trực tiếp hại mình bằng cách giúp chủ đầu tư tự điều chỉnh tăng giá bán. Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản luôn biến động theo chiều hướng tăng và bất ổn định.
Thứ tư: Không có bất kỳ cơ quan nào giám sát, hạn chế và ngăn chặn chủ đầu tư nhận tiền đặt giữ chỗ vượt quá số lượng giới hạn sản phẩm của dự án
Một vấn đề nữa là khách hàng không thể biết được mình là khách hàng đặt chỗ thứ bao nhiêu. Còn chủ đầu tư cũng không hạn chế số lượng người đặt chỗ, bởi vì càng nhiều người đặt chỗ thì chủ đầu tư càng có lợi, càng có thêm nhiều tiền để đầu tư. Và Chủ đầu tư luôn cố tình kéo dài thời gian công bố mở bán để có lý do giữ tiền của khách hàng, trong khi pháp luật chưa có cơ chế để giám sát, hạn chế và ngăn chặn việc này.
Thứ năm: Không ai giám sát số tiền nhận giữ chỗ của chủ đầu tư sẽ được chủ đầu tư làm gì, có sử dụng để xây dựng nhà ở tại dự án đó hay không?
Cuối cùng: Không có cơ chế giám sát Chủ đầu tư sẽ hoàn trả tiền giữ chỗ cho người mua như đúng cam kết hay là đã đẩy người mua vào vòng kiện tụng
Do số tiền đặt giữ chỗ cho mỗi sản phẩm cũng không lớn và lợi dụng việc ngần ngại kiện tụng ra Tòa án của khách hàng, nên có một số Chủ đầu tư lợi dụng việc này để dây dưa, kéo dài hoặc cố tình không hoàn trả tiền cọc như cam kết.
