6 bước cần có khi làm thủ tục mua bán nhà
Bước 1: Kiểm tra giấy tờ và cẩn thận lừa đảo
Đối với người mua nhà đất
- Kiểm tra sổ đỏ, đối chiếu thực tế và tìm hiểu thông tin nhà đất.
- Nhà, đất đã có sổ đỏ là điều kiện đầu tiên để bên mua yên tâm giao dịch, mua bán. Nhưng hiện nay, có rất nhiều chiêu trò lừa đảo. Cho nên, việc có sổ đỏ cũng không hẳn là an tâm.
Vì vậy, trước khi tiến hành giao dịch, người mua cần:
- Kiểm tra sổ đỏ và giấy tờ bản chính
Nên đến tận nơi kiểm tra, đối chiếu thực tế với thông tin trên sổ đỏ có khớp hay không? Cần kiểm tra và so sánh một cách tương đối sơ đồ bản vẽ và thửa đất trên thực tế.
Nếu bạn am hiểu cách xem sơ đồ thửa đất và bảng kê tọa độ gốc trên sổ đỏ thì bạn có thể xác định được vị trí. Trường hợp không hiểu, bạn cần ra hỏi cán bộ địa phương để biết thông tin chính xác.
Ngoài ra, bạn cũng nên nhờ các công chứng viên để kiểm tra sổ đỏ thật hay giả. Cùng với các giấy tờ gốc như CMND, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn của bên bán có thật hay không? Mặc dù mức độ kiểm tra không thể chính xác 100% nhưng cũng giúp bạn có thể yên tâm hơn.
2. Tìm hiểu thông tin về quy hoạch, dự án
Trong quá trình thực hiện thủ tục mua bán nhà, bạn không thể bỏ qua những thông tin về quy hoạch. Bạn cần tìm hiểu xem ngôi nhà, thửa đất định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không?
Thực tế, dù có tìm hiểu thì bạn cũng không thể nào biết hết được các thông tin về mảnh nhà đất bạn đang định mua. Chẳng hạn như thông tin nó có nằm trong quy hoạch hoặc dự án nào hay không? Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực cho bạn. Có nhiều trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch.
Nếu nhà, đất đã nằm trong quy hoạch thì bạn sẽ không được giao dịch chuyển nhượng, mua bán…Lúc đó, bạn cũng không thể sang tên sổ đỏ được.
Vì vậy, cần phải tìm hiểu thật kỹ thông tin trước khi quyết định thực hiện giao dịch mua bán nhé!
3. Thông tin về tranh chấp
Nhà đất có thể bị ngăn chặn và dừng tất cả các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… nếu nhà, đất đó có tranh chấp. Ở trường hợp này, bạn sẽ không thể làm thủ tục mua bán nhà
Nhưng còn những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì bạn không dễ dàng biết được. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm….Những tranh chấp này ít khi người bán sẽ nói vì họ nghĩ không quan trọng hay ảnh hưởng gì. Chỉ đến khi bạn xây nhà hoặc về đất và sang tên sổ đỏ được.
Thường thì khi xảy ra tranh chấp ở một mảnh đất lớn nào đó, bạn sẽ dễ dàng có được thông tin. Vì những người xung quanh ít nhiều họ cũng sẽ biết. Trong nhiều trường hợp, thông tin tranh chấp cũng sẽ có trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng công chứng. Những tranh chấp dễ biết như vậy thì bạn có thể yên tâm không phải mất công tìm hiểu nhiều.
Có lẽ bạn cần chịu khó hỏi thông tin từ những người xung quanh với căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này. Nhiều khi UBND phường, xã họ nắm rất rõ và tương đối đầy đủ thông tin cần thiết cho bạn.
- Thông tin vay nợ – thế chấp
Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì bạn nhận biết thông tin rất đơn giản. Bạn chỉ cần xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ thì sẽ thấy thông tin đăng ký thế chấp. Cũng có sổ đỏ họ có gắn thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp. Giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai.
Việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu thì thực tế nó cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất sau này của bạn. Nhất là khi người bán có thể không chỉ thế chấp ở 1 nơi. Vậy nên bạn cũng cần lưu ý điều này.
Nếu bạn muốn kiểm tra vấn đề này, trước khi làm thủ tục mua bán nhà đất bạn yêu cầu được xem sổ đỏ gốc. Thường thì bên cho vay nhận thế chấp sẽ giữ sổ đỏ gốc nên người bán sẽ không có để cho bạn kiểm tra. Còn nếu có thì bạn có thể yên tâm phần nào về vấn đề này.
- Thông tin về người bán
Nếu người bán nhà đất là chính chủ, bạn cũng cần tiếp xúc, nói chuyện và trao đổi để cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của họ. Vấn đề này tùy vào cảm nhận chủ quan của mỗi người. Cảm nhận này có lẽ sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính pháp lý.
Đối với người bán nhà đất
Hãy chú ý đến cuốn sổ đỏ gốc nếu bạn đã đưa nó cho người mua nhà xem cho đến khi họ trả lại. Bởi hiện nay có rất nhiều trường hợp lợi dụng sự sơ hở của chủ nhà để tráo sổ đỏ.
Bước 2: Thỏa thuận quy trình, thủ tục mua bán nhà đất
Sau khi đã tìm hiểu thông tin và quyết định mua bán nhà đất. Bước tiếp theo là thỏa thuận các bước và giai đoạn thực hiện thủ tục mua bán nhà đất như thế nào.
Đây là bước rất quan trọng. Nó quyết định sự thành công và thuận lợi của giao dịch mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ sau này.
Thông thường, đến bước này bạn cần nhờ một người chuyên nghiệp để tư vấn cho bạn. Chẳng hạn như luật sư, công chứng viên. Họ sẽ giúp bạn hiểu thêm về thủ tục mua bán nhà đất. Đồng thời, tư vấn cho bạn các bước làm thủ tục thuận lợi.
Bước 3: Lựa chọn văn phòng công chứng
Việc tìm văn phòng công chứng uy tín là điều rất quan trọng. Thông thường, việc tìm văn phòng công chứng sẽ do 1 bên đảm nhận, theo thỏa thuận trước của các bên.
Bước 4: Chuẩn bị giấy tờ, hồ sơ mua bán nhà đất
Người mua và người bán chuẩn bị các giấy tờ cần thiết theo tư vấn và hướng dẫn của Văn phòng công chứng.
Để làm thủ tục mua bán nhà đất, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ cơ bản sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
- Chứng minh nhân dân / Căn cước công dân của bên mua và bên bán.
- Sổ hộ khẩu của bên mua và bên bán.
- Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn). Hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đang độc thân hoặc đã ly hôn) của bên mua và bên bán.
Bước 5: Thực hiện quy trình mua bán đã thỏa thuận & xử lý tình huống phát sinh
Đây cũng là một bước rất quan trọng. Nếu quy trình hợp lý có thể hạn chế rủi ro và tăng sự an toàn cho giao dịch mua bán nhà đất của các bên.
Quy trình khi công chứng Hợp đồng mua bán nhà đất
- Các bên và công chứng viên đến đúng địa điểm và thời gian đã hẹn.
- Địa điểm có thể là tại Văn phòng công chứng hoặc địa điểm do các bên đã thống nhất thỏa thuận.
- Thời gian do các bên thống nhất để phù hợp với việc thanh toán tiền và giao nhận sổ đỏ gốc và giấy tờ mua bán.
* Cách để giao nhận Hợp đồng, tiền và sổ đỏ
- Cách 1: Mỗi bên lấy đủ số bản Hợp đồng công chứng nhà đất cho mình nhưng chưa giao tiền và giấy tờ sổ đỏ gốc.
Cách 2: Nhờ công chứng viên Văn phòng công chứng giữ toàn bộ Hợp đồng công chứng nhà đất. Cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ xong thì hai bên cùng qua Văn phòng công chứng lấy hợp đồng công chứng.
- Cách 3: Bên bán giữ toàn bộ Hợp đồng công chứng (thường có 4 bản) cho đến khi giao xong tiền và giấy tờ thì đưa hợp đồng cho bên mua.
Thanh toán tiền – Giao sổ đỏ gốc
Có 2 hình thức thanh toán:
- Chuyển khoản ngân hàng: 2 bên sẽ cùng ra ngân hàng để bên mua giao tiền và gửi vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán nhận tiền. Sau đó, giao sổ đỏ gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
- Thanh toán tiền mặt (không khuyến khích): Hai bên tự chọn địa điểm giao nhận tiền, tự kiểm đếm tiền. Tiếp theo, giao nhận sổ đỏ gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
Bước 6: Làm thủ tục sang tên sổ đỏ
Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất, bạn có thể tiến hành làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Hiện có 2 cách giúp bạn làm thủ tục sang tên sổ đỏ:
- Tự đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ (nếu bạn không muốn tốn thêm chi phí dịch vụ).
- Sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ (nếu bạn không có thời gian, hoặc thấy rằng việc làm thủ tục sang tên sổ đỏ quá phức tạp).
Hy vọng, những chia sẻ trên đây về thủ tục mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ sẽ giúp bạn có thêm kinh nghiệm. Hãy bỏ túi để sử dụng ngay khi cần thiết nhé!
