1.Khái quát về hợp đồng đặt cọc
Đặt cọc là một chế định đã xuất hiện từ rất sớm trong pháp luật dân sự Việt Nam nhằm đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch. Việc đặt cọc giúp cho quá trình thực hiện giao dịch được diễn ra theo đúng thoả thuận và hạn chế các trường hợp vi phạm việc thực hiện nghĩa vụ của các bên.
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS), đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của pháp luật dân sự và được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng[1].
Bên cạnh đó BLDS cũng quy định về cách thức xử lý đối với tài sản đặt cọc. Theo đó, trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trước đây, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC có hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình đã có hướng dẫn cụ thể về vấn đề này. Theo đó, thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định của BLDS và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính). Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:
Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định của BLDS
Trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
Trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định của BLDS
Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
2. Một vụ án nhiều quan điểm khác nhau
Xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc khi có vi phạm của một bên hoặc cả hai bên chủ thể tham giao dịch, trong thực tiễn xét xử còn tồn tại rất nhiều quan điểm khác nhau để “phạt cọc” hay “không phạt cọc”. Cụ thể như một vụ án tranh chấp về hợp đồng đặt cọc điển hình như sau:
Ngày 15/4/2019, bà Đào.T.T.H (bà H) ký Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất tại số 71 đường số 22, phường X, Quận Y, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Nguyễn.T.N (ông N) với giá 44,9 tỷ đồng. Theo thỏa thuận của Hợp đồng thì ông N đặt cọc cho bà H số tiền 1,5 tỷ đồng; bà H đã nhận số tiền này, đồng thời ông N có hẹn vào ngày 23/4/2019 sẽ thanh toán tiếp 1,5 tỷ. Bà H cam kết “Chịu trách nhiệm về kết cấu căn nhà với cơ quan Nhà nước để đảm bảo việc cấp sổ hồng sang tên cho ông N và giao tài sản đúng tình trạng hiện hữu, đúng thời gian và điều kiện quy định”.
Sau khi đặt cọc, ông N tìm hiểu được biết trong quá trình sử dụng nhà, bà H tự ý sửa chữa, cơi nới nhà sai giấy phép, đã bị cơ quan chức năng xử phạt vi phạm hành chính theo Quyết định của Thanh tra Sở xây dựng, bà H chưa chấp hành quyết định này. Ông N đã thông báo cho bà H biết về việc này, bà H hứa sẽ cung cấp văn bản của cơ quan chức năng xác nhận căn nhà đủ điều kiện chuyển nhượng trong vòng ba ngày kể từ ngày 23/4/2019, nếu không được, bà H sẽ hoàn cọc cho ông N, nhưng bà H không thực hiện đúng lời hứa.
Từ ngày 26/4/2019, ông N không liên lạc với bà H nên bà H đã thông qua Công ty Bất động sản V.A.Land bán nhà đất cho ông Lê.Đ.P (ông P) với giá 46 tỷ vào ngày 14/5/2019. Ngày 15/5/2019, ông N gửi thông báo yêu cầu bà H có mặt tại Phòng công chứng số 1, Thành phố Hồ Chí Minh vào ngày 16/5/2019 để hoàn tất thủ tục công chứng, nhưng bà H không đến, nên ông N đã yêu cầu Văn phòng Thừa phát lại quận M, Thành phố Hồ Chí Minh lập vi bằng xác nhận về việc này. Ông N khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà H trả lại cho ông N số tiền đặt cọc đã nhận 1,5 tỷ đồng và phải bồi thường 1,5 tỷ đồng tiền cọc, tổng cộng là 3 tỷ do bà H vi phạm hợp đồng đã được hai bên ký kết.
3. Bình luận án
Hiện nay tồn tại các quan điểm khác nhau đối với việc phạt cọc hay không phạt cọc trong trường hợp này:
Quan điểm thứ nhất cho rằng: Cần chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông N, buộc bà H trả lại 1.500.000.000 đồng tiền cọc và bồi thường 1.500.000.000 đồng cho ông N bởi các lý do như sau:
Thứ nhất, bà H đã vi phạm cam kết “Chịu trách nhiệm về kết cấu căn nhà với cơ quan Nhà nước để đảm bảo việc cấp sổ hồng sang tên cho ông N và giao tài sản đúng tình trạng hiện hữu, đúng thời gian và điều kiện quy định”. Tuy nhiên căn cứ Quyết định số 1434/QĐ-XPVPHC ngày 29/9/2017 của Thanh tra Sở Xây dựng thì tại thời điểm ký hợp đồng nêu trên thì bà H đang bị xử phạt hành chính do tự ý sửa chữa, cơi nới nhà sai giấy phép và bà H chưa chấp hành quyết định này và nếu hai bên thực hiện việc chuyển nhượng thì không thể làm thủ tục đăng bộ, sang tên cho ông N được căn cứ theo quy định tại Điều 19 Quy chế phối hợp quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh (Ban hành kèm theo Quyết định số 58/2013/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12 năm 2013 của Ủy ban nhân dân Thành phố) quy định:
“Xem xét tạm dừng việc giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo đề nghị bằng văn bản của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Chánh Thanh tra Sở Xây dựng tại các địa chỉ có công trình vi phạm trật tự xây dựng cho các cá nhân, tổ chức trong các trường hợp chưa chấm dứt hành vi vi phạm, chưa chấp hành các quyết định xử lý vi phạm hành chính và chưa thực hiện xong các biện pháp khắc phục hậu quả do hành vi vi phạm trật tự xây dựng gây ra”.
Thứ hai, bà H thừa nhận đã bán căn nhà trên cho ông P thông qua Công ty Bất động sản V.A.Land với số tiền 46.000.000.000 (Bốn mươi sáu tỷ) vào ngày 02/5/2019, như vậy bà H không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng theo thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất của hai bên.
Thứ ba, bà H trình bày ngày 26/5/2019 có tổ chức cuộc gặp mặt với ông N nhưng ông N không tới và không thanh toán tiền đợt 2 theo thoả thuận nhưng không xuất trình được chứng cứ chứng minh có thông báo cho ông N và ông N từ chối thanh toán tiền đợt 2. Mặt khác, căn cứ vi bằng số 215/2019/VB-TPLTB ngày 17/5/2019 thể hiện ông N yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng bà H không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng vì căn nhà đã bán.
Thứ tư, bà H đã nhận tiền cọc mua nhà vào ngày 15/4/2019 nhưng đến ngày 02/5/2019 lại bán căn nhà nêu trên do đó không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã thoả thuận với ông N và không có khả năng giao nhà theo đúng thoả thuận nên đã vi phạm thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất.
Quan điểm thứ hai : Không có căn cứ phạt cọc đối với bà H và việc cho rằng hợp đồng không thực hiện được là do lỗi của bà H là không có cơ sở bởi các ly do như sau:
Thứ nhất, sau khi ký hợp đồng vào ngày 15/4/2019, ông N đã đặt cọc cho bà H số tiền 1.500.000.000 đồng, tuy nhiên số tiền đặt cọc thêm 1.500.000.000 đồng hai bên thoả thuận ông N sẽ thanh toán cho bà H chậm nhất vào ngày 22/4/2019 , nhưng ông N không thực hiện. Do đó ông N đã vi phạm thoả thuận đặt cọc của hợp đồng.
Thứ hai, đối với phần diện tích nhà do bà H sửa chữa, cơi nới sai phép tại tầng trệt bị xử phạt vi phạm hành chính buộc tháo dỡ chỉ là công trình phụ (nhà để xe) hai bên đã không có thoả thuận trong hợp đồng. Tại hợp đồng thể hiện trước khi ký hợp đồng ông N đã xem xét và biết rõ về hiện trạng và tình trạng pháp lý của căn nhà nói trên và tại Công văn số 659/Đ7 ngày 10/7/2019 của Đội Thanh tra địa bàn đã cho biết bà H đã tự nguyện tháo dỡ công trình vi phạm và chấp hành xong Quyết định xử phạt vi phạm hành chính.
Thứ ba, sau khi ông N vi phạm thoả thuận đặt cọc nên bà H đã bán căn nhà này cho ông P theo hợp đồng được công chứng vào ngày 14/5/2019 và ông N đã biết việc bà H thoả thuận bán căn nhà này cho ông P vào thời điểm đầu tháng 5/2019.
Theo quan điểm cá nhân tác giả thì cần áp dụng quy định phạt cọc trong trường hợp này, theo đó chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông N, buộc bà H trả lại 1,5 tỷ đồng tiền cọc và bồi thường 1.5 tỷ đồng cho ông N bởi:
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, “chuyển quyền sử dụng đất” là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất[2]. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác.
Người sử dụng đất phải đăng ký đất đai, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của mình và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất[3].
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của bà H và ông N chỉ thành công trong trường hợp ông N được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên theo quy định tại tại Điều 19 Quy chế phối hợp quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (Ban hành kèm theo Quyết định số 58/2013/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12 năm 2013 của Ủy ban nhân dân Thành phố) thì cơ quan có thẩm quyền xem xét tạm dừng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo đề nghị bằng văn bản của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Chánh Thanh tra Sở Xây dựng tại các địa chỉ có công trình vi phạm trật tự xây dựng cho các cá nhân, tổ chức trong các trường hợp chưa chấm dứt hành vi vi phạm, chưa chấp hành các quyết định xử lý vi phạm hành chính và chưa thực hiện xong các biện pháp khắc phục hậu quả do hành vi vi phạm trật tự xây dựng gây ra. Tại Quyết định xử phạt vi phạm hành chính về hoạt động xây dựng số 1434/QĐ-XPVPHC ngày 29/9/2017 của Thanh tra Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh thì bà H bị xử phạt do tự ý sửa chữa, cơi nới căn nhà sai giấy phép. Thời điểm bà H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông H1 thì bà H chưa chấp hành Quyết định xử phạt và Quyết định cưỡng chế, nên nếu chuyển nhượng thì không thể làm thủ tục chuyển nhượng, đăng bộ, sang tên ông N được; bà H cố tình che dấu và hoàn toàn không thông báo với ông N về việc căn nhà đang bị xử phạt vi phạm hành chính như nêu trên.
Do đó thực chất tại thời điểm giao kết hợp đồng bà H đã không thể thực hiện quyền chuyển nhượng của mình theo đúng quy định của pháp luật nhưng bà H vẫn ký kết hợp đồng chuyển nhượng với ông N và nhận tiền cọc của ông N là vi phạm thoả thuận cam kết “Chịu trách nhiệm về kết cấu căn nhà với cơ quan Nhà nước để đảm bảo việc cấp sổ hồng sang tên cho ông N và giao tài sản đúng tình trạng hiện hữu, đúng thời gian và điều kiện quy định” của bà và có dấu hiệu lừa dối khi không cho ông N được biết về Quyết định xử phạt hành chính này, vi phạm nguyên tắc tự nguyện giao kết hợp đồng giữa các bên và gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của ông N. Mặc dù tại hợp đồng đồng thể hiện việc trước khi ký hợp đồng ông N đã xem xét và biết rõ về hiện trạng và tình trạng pháp lý của căn nhà nói trên, tuy nhiên có thể thấy việc biết rõ về hiện trạng và tình trạng pháp lý ở đây là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất do bà Hoà là chủ sở hữu và căn nhà trên hiện đang không có tranh chấp, về Quyết định xử phạt hành chính do bà H có sai phạm trong việc sửa chữa, cơi nới trái pháp luật ông N không thể biết được nếu bà H không cung cấp thông tin.
Mặt khác, căn cứ vào Vi bằng số 215/2019/VB-TPLTB do Văn phòng Thừa phát lại quận M lập ngày 17/5/2019 thể hiện ông N yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng, nhưng bà H vi phạm thỏa thuận đã ký trong hợp đồng không đến thực hiện, vì ngày 02/5/2019 bà H đã ký Hợp đồng bán nhà cho ông P với giá 46.000.000.000 đồng (bốn sáu tỷ) cao hơn giá bán cho ông N là 44.900.000.000 đồng (bốn bốn tỷ chín trăm triệu đồng); bà Hòa chỉ đồng ý trả cho ông N: 1.500.000.000 đồng tiền đặt cọc và 100.000.000 đồng. Có thể thấy trong trường hợp này bà H đã nhận tiền cọc của ông N và trong hợp đồng giữa bà H và ông N đã thỏa thuận chậm nhất ngày 16/5/2019, hai bên sẽ tiến hành công chứng để sang tên căn nhà nhưng ngày 02/5/2019 bà H lại xác lập hợp đồng bán nhà với ông P đã vi phạm thoả thuận của hợp đồng với ông N và đã từ chối việc thực hiện hợp đồng. Ngoài ra, có lý do cho rằng bà H đã không tiếp tục thực hiện hợp đồng với ông N vì đã có thể thoả thuận bán cho ông P với giá cao hơn (trong hợp đồng với ông N giá chuyển nhượng căn nhà là 44.900.000.000 đồng trong khi đó giá chuyển nhượng cho ông P là 46.000.000.000 đồng). Do đó căn cứ cho thấy Bà H đã vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS 2015, theo đó nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong trường hợp này, bà H đã có lỗi trong việc làm cho hợp đồng không thực hiện được do đó bà H phải chịu phạt cọc đối với hành vi lỗi của mình theo quy định của pháp luật[4]
